Vivre sous les toits, réhabiliter des combles

L'appartement de Line Borella à Copenhague, aménagé dans des combles par ourfoodstories

« Sous les toits de Paris », cela pourrait être le titre d’un film. Vivre sous les toits, que ce soit à Paris ou ailleurs en fait rêver plus d’un, j’en suis certaine. Chambres de bonnes ou anciens greniers ne sont malheureusement, pas toujours faciles à dénicher, car ce sont des biens atypiques très recherchés désormais, surtout dans les grandes villes. Réhabiliter des combles pour en faire un appartement tourne parfois au casse-tête, entre travaux et réglementation. Bref, le rêve n’est pas à porter de tous. Je vous propose un tour de la question à travers des exemples très réussis et quelques réflexions.

Pour avoir habité un duplex avec une chambre sous les toits d’un vieil immeuble à Orléans, je dois reconnaître que nous avions adoré. En me penchant un peu, j’apercevais la Loire et puis j’adorais cette sensation de dormir plus près du ciel ! Dans notre actuelle maison -qui n’en finit pas d’être en travaux-, nous sommes en pleine réhabilitation des combles. Ce n’est pas tant que nous ayons besoin de plus de place, mais qu’avoir un espace sous un toit, c’est un peu une bulle dans la ville. Les bruits sont atténués, le ciel est au-dessus de nous et puis, l’espace souvent refermé, fait comme cocon.

A Lyon, c’est assez compliqué, surtout dans le centre, car les bâtiments de France surveillent drastiquement les fenêtres de toit. De manière générale, les mairies luttent contre le mal-logement, soient des intérieurs étriqués, loués une fortune où l’on ne se tiendrait pas debout. Du coup, les services sont assez pointilleux sur les projets de réhabilitation de combles.

Autres inspirations

L'appartement de Line Borella à Copenhague, aménagé dans des combles - On notera les belles fenêtres de toit

L'appartement de Line Borella à Copenhague, aménagé dans des combles - Ambiance rustique design

L'appartement de Line Borella à Copenhague, aménagé dans des combles avec de belles fenêtres de toit

L'appartement de Line Borella à Copenhague, aménagé dans des combles - Petit coin repas aménagé sous l'escalier

Pourquoi investir dans des combles ?

Parce que cette idée vous plaît, et c’est déjà, le premier bon argument. Comme je vous le disais, investir dans des combles à réhabiliter pour en faire un appartement, n’est pas une mince affaire. Le jeu en vaut certainement la chandelle. Cela permet de vivre dans un centre urbain, tout en bénéficiant d’un environnement lumineux et tranquille.

Autres arguments, les combles à aménager se vendent moins chers qu’un bien « clés en main », car tout ce qui est en dessous de 1,80 m n’est pas considéré comme habitable (la fameuse loi « Carrez »). Autre avantage, tout ce qui est en dessous de 1,80 m n’est pas pris en compte lors du règlement de la taxe habitation. Cela ne veut pas dire que ces m2 ne sont pas exploitables. Ils donnent un sentiment d’espace et offrent du rangement supplémentaire. Il est possible aussi de glisser un canapé. Bref, ces mètres carré perdus sont très recherchés et l’appartement se revendra plus facilement !

Outre ces avantages incontestables, la plus-value immobilière est plus que probable, surtout si vous réalisez la réhabilitation et que vous entreprenez vous-même, une partie des travaux.

Dans les centres-villes, certains de ces biens ont une terrasse ou un accès privilégié sur le toit, ce qui leur donne encore plus de valeur.

Les inconvénients

Il n’y a pas que des avantages à investir dans des combles, il existe quelques freins à l’achat que je ne peux que porter à votre attention, notamment la question de l’isolation. Avec des étés de plus en plus caniculaires, il peut faire très chaud sous les toits, surtout si l’appartement n’est pas traversant. La mise en place d’une climatisation peut s’avérer indispensable, mais pas toujours possible ? [ Voir avec la copropriété. ] Il faudra de manière générale vérifier la qualité de l’isolation. Si elle est inexistante, privilégiez une bonne isolation, ce qui peut faire perdre de la place.

L’accès à l’appartement peut être aussi un frein. Si l’appartement est situé à un étage élevé (à partir du 4e étage au moins), sans ascenseur, cela peut faire baisser les prix. S’il y a un ascenseur, le prix d’achat sera plus élevé, mais aussi les charges.

Il faut noter également que l’aménagement d’un bien mansardé n’est pas toujours aisé… surtout si on est grand. Faire appel à un architecte d’intérieur peut s’avérer très judicieux, d’autant plus qu’il vous débrouillera en partie tous les problèmes administratifs, que je vous présente ci-dessous. Personnellement, dans mes choix, j’irai vers un professionnel qui a l’habitude… [ Voir Comment trouver un décorateur d’intérieur ? ]

Un appartement sous les combles à l'ambiance scandinave actuelle

Un appartement sous les combles à l'ambiance scandinave actuelle - Un coin cuisine qui englobe la pente du toit

Un appartement sous les combles à l'ambiance scandinave actuelle - Belle chambre avec une grande fenêtre de toit

Un appartement sous les combles à l'ambiance scandinave actuelle

Photo : Alen Nordic et Styling : Nouvel Interiör pour bjurfors.se

La copropriété

Quand on aménage des combles dans un immeuble, on aura affaire à la copropriété ! Vous ne pouvez pas par exemple, vous approprier des combles qui ne vous appartiennent pas, sous prétexte qu’ils sont au-dessus de votre appartement. Il peut se poser aussi la question de l’accès, de l’état de la toiture… De manière générale, il faudra se renseigner auprès de la copropriété.

Bon à savoir

La question de la qualification des combles est primordiale, car elle conditionne le régime des autorisations de travaux, de vente, et de transformation :

– si les combles sont des parties privatives au sens de l’article 2 de loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire peut en jouir comme il l’entend, et notamment y exécuter tous les travaux qu’il souhaite.
– si les combles sont des parties communes, l’Assemblée Générale doit autoriser le copropriétaire à y faire les travaux qu’il souhaite, peut lui accorder l’usage exclusif de cette partie commune, et peut également en voter la vente à la majorité des deux tiers.

La réglementation

Pour tout aménagement de combles, une visite à la mairie, auprès des services appropriés, s’impose.

Bon à savoir

Un permis de construire est obligatoire pour toute création de surface habitable de plus de 20 m² (40 m², lorsque la commune est dotée d’un PLU). L’intervention d’un architecte est exigée si la surface habitable totale de votre maison dépasse 170 m² après travaux. Une simple déclaration préalable de travaux est nécessaire pour toute modification de la surface habitable inférieure à 20 m² (à 40 m² lorsque la commune est située en zone urbaine et dotée d’un PLU) ou de l’aspect extérieur de la maison (création de fenêtres de toit par exemple).

Combles rénovés par l'architecte Mélanie Gonin avec une incroyable verrière de toit, hyper lumineuse

Combles rénovés par l'architecte Mélanie Gonin - Une cuisine qui englobe la pente du toit

Combles rénovés par l'architecte Mélanie Gonin - Ambiance rustique brocante

Combles rénovés par l'architecte Mélanie Gonin - Ambiance rustique brocante

Photo : Christophe Gouffio – Architecte : Mélanie Gonin

Les bonnes questions à se poser avant de réhabiliter des combles

• Vérifiez l’état de la toiture

Il faut savoir que le toit est une partie commune et que son entretien est à la charge de tous les copropriétaires. Néanmoins, si la toiture n’est pas en très bon état et que des travaux ne sont pas prévus de suite, vous pourriez avoir de mauvaises surprises. Vous êtes en première ligne.

• La présence de fenêtres de toit

Il faudra se renseigner sur leur date d’implantation et bien vérifier qu’elles ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux à la mairie et les voisins, en cas de vis-à-vis. Par ailleurs, vous n’obtiendrez pas forcément le droit de poser d’autres velux, d’agrandir et encore moins de poser des fenêtres de toit comme l’exemple de cet appartement à Copenhague, surtout dans les centres historiques. Gare aux contrevenants !

• L’état du plancher

Je vous parle beaucoup de toitures, mais l’état du plancher a aussi son importance. En effet, si les combles n’ont pas été conçus pour être aménagés, il faudra vérifier si ce dernier pourra accueillir sans faillir à vos aménagements. En général, il peut supporter entre 150 et 200 kg par m².

• L’accès

Parfois, rien a été prévu pour accéder aux combles, il faudra donc prévoir l’instauration d’un accès, d’une trémie et d’un escalier.

• L’isolation

Un adorable appartement, sous les toits de Paris par l'architecte Marianne Evennou

Un adorable appartement, sous les toits de Paris par l'architecte Marianne Evennou

Un adorable appartement, sous les toits de Paris par l'architecte Marianne Evennou

Un adorable appartement, sous les toits de Paris par l'architecte Marianne Evennou - On adore les fenêtres de toit au-dessus du lit

Architecte : Marianne Evennou

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Merci d’avance.

  1. Garance

    15 octobre

    J’ADORE les photos de l’appartement sous le « bon à savoir », un vrai rêve tant au niveau de la vue (vive les toits !) que de l’aménagement de style brocante. Très chaleureux, très joli.

    • Clémence

      22 octobre

      Bonjour Garance,
      Merci d’avoir laissé un commentaire, même si j’y répond avec trois jours de décalage, une semaine !
      Cet appartement a été relayé sur plein de blogs déco, et je n’ai pas pu résister non plus, à en parler. Il est top et cette verrière d’atelier est juste incroyable.
      Bonne journée à toi,

      Clémence

      • Clémence

        22 octobre

        Bonjour Garance,
        Merci d’avoir laissé un commentaire, même si j’y répond avec trois jours de décalage, une semaine !
        Cet appartement a été relayé sur plein de blogs déco, et je n’ai pas pu résister non plus, à en parler. Il est top et cette verrière d’atelier est juste incroyable.
        Bonne journée à toi,

        Clémence

  2. Stéphanie

    14 octobre

    Cet article tombe à pic ! Mon problème est de convaincre mon seul copropriétaire de me céder les combles auxquels il n’a pas accès mais qui sont des parties communes. Il ne voit pas trop « son intérêt »…
    Pourtant, je propose de prendre la toiture à ma charge, de rééquilibrer les millièmes de chacun en fonction de la surface que je gagnerais, et de prendre également en charge la modification de règlement de copropriété.
    Je crois qu’il y voit une opportunité de se faire de l’argent sur mon dos, et du coup, je commence à me demander si ce n’est pas plus rentable de déménager…

    • Clémence

      14 octobre

      Bonjour,
      Je vous conseillerais d’aller voir votre notaire. Est-ce que les combles sont bien inscrit dans les parties communes de l’acte de copropriété ?
      Nous étions dans la même situation, mais comme l’accès aux combles n’est possible que par notre logement, nous avons biaisé avec une jolie tournure de notaire. Après c’était au moment de l’achat et les combles n’appartenaient à personne.
      Peut-être faut-il lui racheter sa part à prix marché-bas ? Garder la toiture en entretien commun, et revoir les tantièmes.
      Ou changer de voisin.
      Cordialement,

      Clémence

  3. Maryse

    14 octobre

    Tip top 😉

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